如何祖略估算房屋的合理价值
全世界公认的合理房价一般介于10-15倍回报年限，特别在中国住宅土地只有70年使用权。
估算合理房价，首先必须熟悉目标房屋和周边房屋的租赁价格。如某房100平方，月租4000元（精装），年租金回报48000元，则该房价合理股价在50万-75万。而此类房屋在上海目前可以卖80-90万，而在05年1-4月的高峰可以卖105-120万。这样折算回报年限目前在17-20年，而最高峰在21-24年。以上算法尚没有记入装修费用，粗略估计装修费+各类家具约4万-7万，相当于1年的租金收入。
个人认为：在周期性下跌趋势中，凡是超过15年回报以上的住宅，都没有太大的投资价值。本人是绝对不会介入的。还有一个隐性因素就是，房价下跌通常会使得租金价格下跌，这一点有时候会被投资人忽略。
只有对房屋租赁市场价格做到心中有数，你才有正确估算房屋合理价值的前提和基础。只要你能发现租金回报年限小于10年的房屋或者商铺，那么恭喜你，你赚定了！不仅能赚租金收入，房价涨幅的差价只要等3-5年就可以翻番。
下面再简单讲一种房产的投资回报的测算方法。
用银行按揭贷款来测算房产投资价值。市场上一套房产报价100万，90平方，那是不是值得买入呢？
自己首付20%，20万。银行按揭8成，20年按揭期限。还款总额:1329433.96元，月均还款：5539.31 元。
按中国GDP年均8%的增长。假设该按揭投资要达到8%年回报率，则20万*0.08=1.6万/年/12月=1333.33元/月+5539.31元/月=6872.64元/月=每月房屋所需租金收入。房价要对应这样的租金收入的房屋，在上海根本没有可能找到，原因就是 100万/（6872.64元/月*12月）=12.12年 。
再假设要达到4%的低风险年回报底线，则20万*0.04=8000元/年/12月=666.66元/月+5539.31元/月=6206月/月=每月房屋所需租金收入。房价要对应这样的租金收入的房屋，在上海仍然无法找到。100万/（6206元/月*12月）=13.42年。
写到这里，各位看官应该明白了，要让按揭投资回报率达到4%以上，只有两个办法：1.找到愿意按以上租金支付的“冲头”来租房；2.根本一点就是让总房价下降，进而使得按揭总额减少，从而让月均还款额下降。
你可以看到，无论按照8%还是4%的假设回报的方式倒推投资年限只有12-13年，完全达到10-15年的合理估值区间。一般而言，如果你能找到一所房屋，8成按揭--6%以上的贷款利率--15-20年的还款期而年投资回报可以达到4%以上，那么它的总价一定处于合理估价内；如果可以到达年回报8%以上，甚至10%，那么毫无疑问，此房价格被严重低估，买下来未来必定大赚特赚。
综上所述，用以上方法来粗略测算上海的房价，结论就是上海住宅房价目前处于全面高估，不值得投资。
